【相続10】読まずにいられない！冷汗まじりの相続不動産の話
2025/07/27
こんにちは！あなたの暮らしに幸せをプラス！
久留米で無垢材をふんだんに使って新築からリノベーションまで
手がけていますhouse plus+ 代表の田中崇浩です。
今日は、これ！
🏠「親が“この人はどなた？”と言い始めたら…実家はもう売れないの？」
――認知症による“実家フリーズ”を防ぐ〈ミニ家族信託〉超入門
1. そもそもの危機：意思表示ができなくなると家は動かせない
親が 自分の子どもの名前や今日の日付を思い出せない――
医師が『判断力が低下している（認知症）』と診断した時点で、
親名義の不動産は 売る・貸す・抵当を外す などの契約が一切できなくなります。
（法律上「本人の意思確認」が絶対条件だからです）
後見制度はあるけれど
家庭裁判所への申立て〜後見人選任に数か月
売却にはさらに裁判所の許可が必要
後見人報酬は毎月２〜３万円
つまり 「今すぐ売りたい！」は不可能 になるのが“実家フリーズ”です。
2. 解決キーは〈ミニ家族信託〉＝管理リモコンの先渡し
家族信託って何？
| 役割 | 誰がなる？ | カンタン解説 |
|---|---|---|
| 委託者（いたくしゃ） | 親 | 「この家の操作権を託すよ」と決める人 |
| 受託者（じゅたくしゃ） | 子 | リモコン役：売る・貸す・修繕など実務を実行 |
| 受益者（じゅえきしゃ） | ふつう親 | 家が生むお金（家賃・売却益）を受け取る人 |
📌 ポイント
名義（所有権）は親のまま ⇒ 固定資産税の通知先も変わらず
“操作ボタン”だけ先に子へ渡すイメージ
3. 具体的シナリオで見る“魔法のリモコン”
| 時期 | 親の状態 | 子どもができること |
|---|---|---|
| 元気なうち | 判断力◎ | リフォーム・賃貸・駐車場化など自由 |
| 認知症軽度 | 日付があやふや | 子が売却交渉→サインも子がOK |
| 認知症進行 | 家族を間違える | 子が売却代金を信託口座に入金→毎月親へ生活費送金 |
4. 費用と期間の目安（ワンストップ型）
| 項目 | 金額 | コメント |
|---|---|---|
| 契約書作成（士業） | 20〜40万円 | 不動産１件・家族のみ |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4% | 例：評価1,000万円→4万円 |
| ランニング | 0円 | 信託口座の振込手数料程度 |
成年後見なら…
申立費用10万円前後＋毎月報酬２万円 → 10年で約250万円
5. よくある疑問 Q&A
| Q | A |
|---|---|
| 兄弟が複数いるけど？ | 受託者を長男、他兄弟は“受益者代理人”として監視役にできる |
| 子が勝手にお金を使わない？ |
①売却代金は信託口座→親の口座に自動送金 ②定期報告書を兄弟でチェック |
| 税金は？ | 名義は親のまま → 贈与税・不動産取得税は０円 |
6. 今日すぐ出来る３ステップ
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家族LINEで「実家どうする？」アンケート
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司法書士・弁護士に無料相談を予約（30分でもOK）
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固定資産税評価額を調べる（納税通知書 or 市役所Web）
7. まとめ
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認知症後は 実家＝石像。動かすには時間も費用もかかる
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ミニ家族信託は「管理リモコン」を子へ渡すだけのシンプル契約
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費用は後見より圧倒的に安く、親は売却益や家賃をそのまま受け取れる
合言葉：元気なうちに“操作権”を分けておく！
それだけで、将来の「売れない・貸せない・直せない」を一瞬で回避できます。
house plus+は本物の自然素材で
理想の住まいを実現する地域密着工務店です。
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